Ngày đăng: Tháng Bảy 16, 2019

Hiện tượng bong bóng bất động sản là việc giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. Người mua cứ chạy theo mà vô tình quên mất rằng đã bỏ xa giá thực.

Ảnh: Forty Media.

Nhiều quốc gia đang phải đối mặt với mối lo ngại này khi khi tỷ lệ giá mua nhà so với tiền lương ngày một lên cao.

Theo nghiên cứu từ Bloomberg Economics thì Canada và New Zealand là những nền kinh tế dễ bị ảnh hưởng nhất khi xảy ra việc điều chỉnh giá nhà đất. Ngoài ra, Úc và Vương quốc Anh cũng đang rất lo ngại về vấn đề này.

Để xây dựng một bảng đánh giá bong bóng nhà ở, nhà kinh tế học Niraj Shah đã nghiên cứu các tỷ lệ giá nhà trên tiền thu từ cho thuê nhà (House price-to-rent ratio), thu nhập cũng như giá điều chỉnh lạm phát (Inflation-adjusted price) và tín dụng hộ gia đình.

Kết quả đánh giá chỉ ra rằng Canada và New Zealand có vẻ như đang ở trên một con đường kém bền vững nhất, tỷ lệ giá mua nhà so với tiền lương ở hai nước này là cao nhất thế giới. Úc, Na Uy, Thụy Điển và Vương quốc Anh cũng đang bắt đầu gióng lên hồi chuông cảnh báo

Trước thực trạng này, các nhà hoạch định chính sách tại các quốc giá cũng nhanh chóng bắt tay vào hành động. Chính phủ Canada bắt đầu áp dụng thuế đối với người mua nước ngoài, trong khi đó, người nước ngoài bị cấm mua nhà ở New Zealand. 

Ông Shah cũng cảnh báo rằng: “Việc nới lỏng chính sách tiền tệ thế giới có thể làm tăng nguy cơ bùng nổ bong bóng nhà đất. Trong khi các ngân hàng trung ương tập trung vào việc tránh suy thoái kinh tế toàn cầu, chính sách tiền tệ nới lỏng hơn có thể gieo mầm cho cuộc khủng hoảng tiếp theo”.

Giá nhà chỉ vừa trở lại mức đỉnh – mức cao nhất đạt được trước cuộc khủng hoảng tài chính gần nhất, theo một chỉ số theo dõi gồm 57 nền kinh tế.

Xem thêm:

Thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ hoàng kim với liên tục các cơn sốt đất diễn ra và những dự án luôn trong tình trạng khan hiếm, cháy hàng. Đây là một bước tiến mới nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rất nhiều hệ lụy từ những chiêu trò lừa đảo kiếm lợi.

Đứng trước những xáo trộn không nhỏ trên thị trường, nhà đầu tư và khách hàng ngày càng thấy nghi ngại, khó khăn trong khâu đưa ra quyết định; giới chuyên gia đau đầu để nghĩ ra phương án khắc phục. Thông qua đó, nhiều nhân vật có chuyên môn và tầm ảnh hưởng đã đưa ra khá nhiều giải pháp nhằm hạn chế tối đa tình trạng lừa đảo đang tràn lan trong giới nhà đất.

Thu hồi đất, xử lý hình sự để răn đe là quan điểm của ThS Nguyễn Nhật Khanh, giảng viên Khoa luật hành chính, Trường ĐH Luật TP.HCM. Theo thạc sĩ, trước tình trạng các dự án ma ngang nhiên tồn tại nhan nhản bằng cách các công ty đi mua đất nông nghiệp rồi cho một cá nhân đứng tên, sau đó họ xây dựng hạ tầng và phân lô, bán nền thì cứ bám sát theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn để giải quyết nhưng thực tế thì công tác quản lý có nơi còn buông lỏng, việc phát hiện, xử lý vi phạm chưa kịp thời, hiệu quả, chỉ đến khi các sai phạm trở nên nghiêm trọng thì cơ quan nhà nước mới vào cuộc. Chỉ cần áp dụng đúng luật một cách kịp thời với các quy định, chế tài trong việc thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm, thậm chí thu hồi đất, truy cứu trách nhiệm hình sự (nếu thỏa mãn dấu hiệu tội phạm) sẽ làm chùn tay các doanh nghiệp làm ăn gian dối.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng đồng bộ các biện pháp là việc cần làm lúc này.  Vào năm 2019, khi TP.HCM công bố các thông tin về quy hoạch, dự án nhà ở trên địa bàn, một số quận, huyện đã công bố và cảnh báo các khu đất phân lô, bán nền trái phép.

Một số nơi đã tiến hành cưỡng chế các khu đất xây dựng trái phép, lập lại trật tự và hạ cơn sốt ảo giá đất. Với các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô, bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn thì cần xử lý kịp thời và nghiêm minh. Ngoài ra, quy định về tách thửa vẫn còn chậm chạp do thiếu sự liên kết, phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành.

Ngoài phương án xuất phát từ các cơ quan ban ngành, thì chính người mua cũng phải tự mình chủ động tìm hiểu thông tin theo như lời chia sẻ của ThS Hoàng Thị Biên Thùy, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM. Hiện các dự án ma nhan nhản và khách hàng như đang đi giữa đám rừng, đầy rủi ro, còn những người kinh doanh dự án ma thì tạo ra hiện tượng giá bất động sản tăng liên tục để đánh vào tâm lý khách hàng. Trong những trường hợp như vậy, để sớm tránh khỏi cái bẫy do những kẻ lừa đảo lập ra, người mua cần tỉnh táo để kiểm tra thông tin và đánh giá tính minh bạch trong mọi giao dịch. Họ dùng tiền người sau trả cho người trước như một dạng của đa cấp và chỉ cần một chi tiết trong hệ thống này gặp vấn đề, chắc chắn người mua sẽ lãnh đủ. Đừng bao giờ quên rằng chính quyền địa phương là nơi có đầy đủ mọi thông tin pháp lý dự án, không phải là nơi chỉ đến khi đã vỡ lẽ mọi chuyện.

Tránh đầu tư theo đám đông, Luật sư Bùi Viết Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM chia sẻ. Tâm lý của người Việt chúng ta thường có xu hướng chạy theo đám đông, ít khi cân nhắc xem có phù hơp và cần thiết với bản thân mình hay không. Điều này cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường biến động, tạo cơ hội cho kẻ lừa đảo hành động, đánh vào lòng tham. Hàng loạt dự án ma đang làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh.

Có thể thấy, thông qua vụ việc của Tập đoàn địa ốc Alibaba vừa qua, người mua cần hết sức cảnh giác và đề cao tinh thần tự bảo vệ chính mình trong quá trình mua bán nhà đất, tránh những thiệt hại, hậu quả đáng tiếc xảy ra.

Xem thêm:

Theo khảo sát chung, tại khu vực Tp. Hồ Chí Minh, lượng tìm kiếm đất nền đang giảm hầu hết ở các quận, huyện. Tuy nhiên, Củ Chi lại có lượng tìm kiếm tăng 11% so với cùng kì năm trước.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, theo quan sát trên website, trong những giai đoạn có thông tin về chính sách quy hoạch thì lượng truy cập, người quan tâm đến đất nền tăng đột biến. Nhận định này khá đúng với các thị trường “nóng sốt” như Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Đông Anh (Hà Nội).

Từ quý II/2019, lượng tìm kiếm, giao dịch đất nền có dấu hiệu giảm đều trên các địa bàn so với cùng kì. Nguyên nhân của hiện tượng này là do đợt sốt đất kỷ lục diễn ra vào quý II/2018, đến nay các thông tin liên quan đến đất nền đều bị suy giảm, thị trường đất nền đang có chuyển biến theo hướng hạ nhiệt dần. Theo đó, giá đất nền Tp.HCM hầu như không có sự biến động nhiều nhưng lượng tìm kiếm giảm mạnh, giảm đều.

(Nguồn: Batdongsan.com)

Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng trên, Củ Chi nổi lên vì mức tăng trưởng 11% một cách khá bất ngờ. Những khu vực như xã Bình Mỹ, xã Tân Thạch Đông và xã Tân Phú Trung là nơi nhận được nhiều sự quan tâm nhất tại huyện này. Nhìn chung, đa phần khách hàng tìm kiếm tập trung vào các lô có diện tích 50 – 100m2 với tầm giá phổ biến từ 4-6 triệu đồng/m2.

Với xu hướng dịch chuyển vùng ven như hiện nay, chẳng bao lâu nữa, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ còn đón nhận nhiều biến đổi bất ngờ ở những các khu vực nhà đất lân cận.

Xem thêm:

Sau những lùm xùm vừa qua, cơ quan CSĐT Bộ Công an đã tiếp tục tiến hành thu thập hồ sơ, điều tra tiếp tục 29 dự án ma được tập đoàn này rao bán trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Để hỗ trợ cho quá trình này, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã có gửi công văn đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu liên quan của 29 dự án thuộc Công ty CP địa ốc Alibaba.

Trong quá trình xác minh dấu hiệu sai phạm về đất đai liên quan đến 27 dự án thuộc địa phận huyện Long Thành, tập trung ở các xã Phước Bình, An Phước, Long Phước, Phước Thái, Bàu Cạn và Tân Hiệp. Còn lại hai dự án phân bổ ở các huyện Nhơn Trạch và Xuân Lộc. Các dự án này đều được rao bán gồm khu dân cư và khu đô thị.

Sáng 13/6, cơ quan chức năng cưỡng chế hành vi tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp này tại xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu). Khi đó khoảng 60 nhân viên Công ty CP địa ốc Alibaba kéo đến ngăn cản.

Nữ chuyên viên pháp lý của công ty là Nguyễn Huỳnh Tú Trinh đã kêu gọi các nhân viên cản trở, còn Trần Quốc Tĩnh (nhân viên công ty này) cầm gạch đập vỡ kính, đèn ôtô của cơ quan chức năng. Công an thị xã Phú Mỹ sau đó đã tạm giữ những người này để điều tra.

Liên quan đến vụ việc hai nhân viên tập đoàn này có hành vi cố ý chống đối đại diện phía cơ quan địa phương và làm hư hỏng tài sản, nhiều người đã bất bình và lên tiếng gay gắt. Tuy nhiên, ngay sau đó, phía Tập đoàn này vẫn tiếp tục phát trực tiếp một chương trình tọa đàm có tên: “Sự việc cưỡng chế sai quy định pháp luật – Tập đoàn địa ốc Alibaba làm gì để vượt qua?”. Tất cả những động thái này lại một lần nữa khiến dư luận phẫn nộ vì thái độ của lãnh đạo công ty có phần xúc phạm đến các cá nhân, tổ chức khác. Được biết, sau vụ việc này, nhân vật trong clip là ông Nguyễn Thái Luyện đã được triệu tập đến làm việc và thừa nhận hành vi sai phạm của mình

Xem thêm:

Không ít các công ty bất động sản bắt tay hợp tác với Công ty Alibaba để rao bán những dự án ma tại Thị xã Phú Mỹ và đã không ít lần bị UBND xã phường phạt hành chính

Theo thông tin từ Phòng Cảnh sát kinh tế Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, đại diện Công ty Alibaba thừa nhận công ty này đã hợp tác với 5 doanh nghiệp khác để phân phối nền đất dự án ma trên địa bàn TX.Phú Mỹ.

Danh sách các công ty này bao gồm: Công ty CP Alibaba Law Firm (bà Võ Thị Mai làm giám đốc), Công ty CP BĐS địa ốc Chiến Binh Thép (ông Trần Huy Phúc làm giám đốc), Công ty CP địa ốc đầu tư và phát triển Spartaland (ông Nguyễn Văn Kiên làm giám đốc), Công ty CP BĐS Chiến Thắng (bà Nguyễn Thị Vân Anh làm giám đốc) và Công ty TNHH Alibaba Tân Thành (ông Nguyễn Thái Lực làm giám đốc).

Từ ngày 23.4.2017 đến 9.10.2018, Công ty Alibaba đã triển khai 7/8 “dự án ma” tại TX.Phú Mỹ và nhận góp vốn đầu tư của hàng ngàn khách hàng với tổng cộng 3.333 nền đất, thu về số tiền không hề cho là hơn 771 tỉ đồng.

Điều đáng chú ý là hầu hết các chủ đất ký hợp đồng ủy quyền cho 5 công ty trên cũng đồng thời là giám đốc của 5 công ty này. Như “dự án ma” Alibaba Tân Thành Center City 3 tại Sông Xoài và Alibaba Tân Thành Center City 5 tại xã Tóc Tiên là do ông Nguyễn Thái Lực làm chủ sử dụng đất. Ông Lực cũng đồng thời là Giám đốc Công ty TNHH Alibaba Tân Thành. Hay “Dự án ma” Alibaba Tân Thành Center City 2 tại xã Sông Xoài với chủ đất đứng tên ông Trần Huy Phúc – Giám đốc Công ty CP BĐS địa ốc Chiến Binh Thép. Các dự án khác cũng theo “mô tuýp” tương tự. UBND tại đại phương có các dự án ma rao bán này đều đã có động thái kiểm tra, lập biên bản xử lý sai phạm. Tuy nhiên có vẻ như mối làm ăn hời này vẫn cố tình ém nhẹm thông tin và tiếp tục hành vi trái pháp luật

Phòng Cảnh sát kinh tế Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng cho biết thêm tất cả các chủ đất trên chưa được cơ quan chức năng cho phép đầu tư dự án, không có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư, không có giấy phép cải tạo mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Và điều đáng nói, trên đây vẫn chỉ là số ít trong các dự án ma mà Alibaba lừa bịp khách hàng. Được biết công ty này còn sở hữu 29 dự án “rởm” khác tại Đồng Nai đang được cơ quan công an tiến hành điều tra.

Xem thêm:

Đứng đằng sau những đợt sốt đất ảo, những lô đất trái phép không ai khác khi đa phần là giới cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra nhận định này trong văn bản kiến nghị vừa gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành nhằm có định hướng chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay.

Tình trạng sốt đất ảo, phân lô bán nền trái phép đang là thực trạng phổ biến ở nhiều địa phương hiện nay. Có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở nhưng đã bị phân lô, tách thửa và rao bán công khai.

Những khách hàng thiếu hiểu biết, quá chủ quan trong khâu tìm kiếm thông tin rất dễ bị sập bẫy bởi những chiêu thức này khi vội vàng đặt cọc dẫn đến không ít hậu quả, thiệt hại nặng nề, gây sự “nhiễu loạn” giá trên thị trường.

“Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương” đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng. Thậm chí câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn” – văn bản nêu rõ.

Bên cạnh đó, việc tồn đọng một số bất cập của hệ thống pháp luật từ Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Dân sự, Luật Đất đai, thực thi chế định thừa phát lại… đã tạo ra những lỗ hổng nguy hiểm, tạo cơ hội cho các sai phạm có đường để lách. Cụ thể, một số doanh nghiệp tiến hành bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật về kinh doanh bất động sản; thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng nhưng lại không vi phạm Luật Dân sự.

Do đó, cách tốt nhất để tự bảo vệ mình trước những diễn biến ngày một phức tạp của các mánh khóe lừa đảo tinh vi thì trước hết phải người mua phải tự mình tìm hiểu, nắm vững các quy định cơ bản về đặt cọc, về tỷ lệ phần trăm thanh toán theo luật định, xác minh thông tin ở cơ quan có thẩm quyền,…Đồng thời, trong tờ trình, ông Châu cũng đề cập đến những kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện các quy định hiện hành nhằm tạo nên hành lang pháp lý chặt chẽ và chắc chắn hơn.

“Tôi nghĩ doanh nghiệp chân chính đấu tranh mạnh mẽ với một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương” và “đầu nậu” thực hiện phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật. Điều này gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội trong thời gian qua cho đến nay”, ông Châu nói.

Xem thêm:

Việc điều chỉnh này được cho rằng sẽ không gây bất kỳ ảnh hưởng gì đến người dân.

UBND Tp. Hồ Chí Minh  đã làm tờ trình HĐND thành phố vào ngày 11/7 vừa qua về ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn. Trong nội dung trình lên, UBND đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất tăng thêm 0,4 lần số với hệ số năm 2018

Với mức đề xuất tăng này thì năm khu vực trên địa bàn TP sẽ có mức tăng cụ thể như sau:

• Khu vực 1: các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận sẽ tăng từu hệ số 2,1  lên 2,5 tương đương tỉ lệ tăng là 19%.
• Khu vực 2: quận 2, 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú,  hệ số 1,9 tăng lên 2,3, tỉ lệ tăng 21%
• Khu vực 3 gồm quận 8, 9, 12, Bình Tâm, Thủ Đức: tăng từ  hệ số 1,7 lên 2,1, với tỉ lệ tăng 23,5%
• Khu vưc 4 :Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn tăng 2,6% từ hệ số 1,5 lên 1,9
• Khu vực 5 thuộc huyện Cần Giờ: hệ số 1,3 tăng lên 1,7 tương đương tỉ lệ tăng 30,7%

Cung trong nội dung tờ trình, khu vực nào có giá đất theo bảng giá đất thấp thì hệ số điều chỉnh giá đất tính bồi thường bình quân càng cao. Vì vậy, khi hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 của các khu vực cùng tăng như nhau nhưng các khu vực có giá đất thấp hơn sẽ có tỉ lệ hệ số điều chỉnh giá đất tăng cao hơn và ngược lại.

Ví dụ như ở Nhà Bè (khu vực 4): Tuyến đường có giá cao nhất theo bảng giá đất là 8.000.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 là 1,5 lần thì giá đất là 12.000.000 đồng/m2. Mức tăng là 3.200.000 đồng/m2.

Theo UBND Thành phố, việc đề xuất mức tăng 0,4 lần như tờ trình là phù hợp so với thực tế giá đất trên thị trường hiện nay, không gây đột biến hay khó khăn gì cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích trong hạn mức.

Tại buổi họp sáng 11-7, Ban Kinh tế – Ngân sách, HĐND cũng đã thẩm tra tờ trình của UBND TP, dự kiến sẽ thông qua vào ngày làm việc cuối cùng của kỳ họp.

Xem thêm:

Theo nhiều nhà đầu tư, nếu chung cư sẽ có nhiều cơ hội để phát triển thì đất nền TP HCM đang có dấu hiệu giảm tốc. 

Dự đoán chung cho các phân khúc sản phẩm

Trong 6 tháng cuối năm, phân khúc căn hộ chung cư có nhiều cơ hội để phát triển và đây sẽ tiếp tục là loại hình được nhiều người quan tâm tìm kiếm, do đó giá cũng sẽ tiếp tục tăng.

Đối với hạng mục nhà riêng, nhà phố sẽ có xu hướng duy trì ở mức ổn định. Mức tăng trưởng giá của phân khúc này thời gian gần đây rất tốt và nhiều tiềm năng tiếp tục phát triển hơn trong tương lai.

Tuy nhiên, với đất nền, rất khó để có thể đưa ra nhận định chính xác hoàn toàn. Thị trường phải có động thái thực sự mạnh mẽ về quy hoạch cũng như những thông tin về chính sách liên quan thì mới có thể thúc đẩy tăng trưởng. Hiện tại, chỉ những động thái dịch chuyển ở thị trường vùng ven mới có dấu hiệu rõ ràng nhất. Có thể thấy, thị trường ở khu vực vùng ven đang có những chuyển biến rất tích cực, đặc biệt là các khu vực Bình Dương, Long An,…với nhiều dự án quy mô và có sự đầu tư về chất lượng lẫn số lượng.

Việt Nam còn nhiều hạn chế trong xu thế đầu tư BĐS nghỉ dưỡng từ khách ngoại

Việt Nam đang có tiềm lực rất mạnh đối với bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng,nhưng tiềm lực này chưa thực sự được khai thác triệt để. Chúng ta hiện giờ chưa thể nào đáp ứng được các đoàn khách du lịch lớn đến từ Châu Âu hoặc Trung Quốc, có chăng chỉ ở mức các đoàn với quy mô vừa và nhỏ, đôi khi cũng đã gặp không ít khó khăn. Chúng ta chưa khắc phục được những hạn chế tồn đọng, lại chưa bắt kịp với những xu thế mới, điều này là một bước cản rất lớn.

Việt Nam sắp tới sẽ ký kết thành công hiệp định EVFTA (Hiệp định thương mại Việt Nam – EU) và Hiệp định Bảo hộ Đầu tư (IPA). Đây chính là cơ hội mở ra cho chúng ta . Khi IPA được EU thông qua tức là EU tin tưởng Chính phủ Việt Nam có biện pháp đảm bảo những việc này. Khi nhà đầu tư đến từ EU yên tâm thì chắc chắn dòng vốn FDI sẽ đổ vào Việt Nam tương đối nhiều, từ không chỉ EU, mà có thể là cả Mĩ. Và khi đó, BĐS sẽ được hưởng lợi rất lớn từ nguồn đầu tư FDI.

Xem thêm: